什么是海外买家税？
怎么退海外买家税？
3 + 1原则
3 + 1中的“ 1”：
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作为海外买家，在买房后4年之内拿到PR身份； -
作为海外买家，如果是国际留学生，那么在买房后2年之内需要持续在政府认可的安省高等院校（大专college或大学university）全职学习； -
作为海外买家，如果在买房时持有在安省工作的合法工签，且买房后持续的全职工作满一年。
全职：每周至少30小时而且一年不少于1560小时
3+1 中的 “3” :
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海外买家本人或配偶，必须 100% 持有该房产的产权； -
海外买家本人或配偶，必须在买房60天内亲自入住，并把该房产作为主要住宅 （PRINCIPAL RESIDENCE）； -
必须在买房之后的4年之内申请（拿到PR身份的必须在拿到PR身份的90天之内申请) 过期无效。
如何准备退税文件？
购房文件：
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房屋交割时的全部过户文件 (Land transfer agreement) -
在交割房屋时所有的赋税凭证 (Docket summary) -
房屋交割时的账目报表 (Statement of adjustment) -
买卖合同的副本 (Agreement of purchase and sale) -
信托分类账(Trust ledger)
以上文件主要是为了证明房产的所有权，购买时间，以及海外买家税付款。
自住凭证
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驾照地址的更换证明文件 （最有力的证明）
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60天内更改地址的银行信用卡或账户流水单 -
搬家公司提供服务的各类服务收据 -
电话账单或者网络账单
注意：水电费和地税单都不可以作为60天内搬入该房产的自住证明！
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从入住至今所有的地税单以及银行付款证明 -
从入住至今所有水电气utilities的付款证明
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有效学签的副本 -
学校官方出具的全职在读证明 -
T2202
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有效工签的副本(Work permit) -
详细的雇主信(Detailed employment letter) -
入住后一年的所有工资单(Paystubs)
典型案例分析：
国际留学生篇：
案例一
学生小黄是一名大三快读完的本科生，在学业只剩一年的时候买了属于自己的第一套自住房。但是在申请海外买家税的时候，却被政府拒绝退税。
留学生在申请赎回海外买家税的时候，要求必须全职在读满2年才可以申请，对于还有一年多才毕业的小刘来说是不符合申请条件的，除非他继续深造学业，加起来凑够两年就可以了。
案例二
为了安心学业，学生小蔡在父母的帮助下购买了自住房，购房后一年内就毕业参加了工作，开始全职工作后，小蔡工作满一年后开始申请赎回海外买家税。但是在申请海外买家税的时候，却被政府拒绝退税。
申请赎回海外买家税的法案中，没有提及学生与在职者身份的互相转移。所以对于小蔡来说，唯一的方式就是在购房后四年内成为新移民，就可以凭借新移民的身份继续赎回海外买家税了。
案例三
学生小贾在购买房产时，去了银行办理贷款，但是因为小贾没有稳定收入被银行要求父母做贷款担保人。于是有孝心的小贾考虑到父母的付出，决定将自己与父母的名字同时加在贷款文件与房产文件上面。但是在申请海外买家税的时候，却被政府拒绝退税。
申请赎回海外买家税时，政府将在房产文件上的父母也认作为房产的共同拥有者，所以必定会否定申请者的文件。同学们如果需要申请海外买家税，特别要注意这一块，提前与律师和贷款经理商量好。
案例四
学生小文在购房后，沉迷于party，忽略了学业，导致自己没有顺利拿到每学期应拿的学分。购房两年后在申请海外买家税的时候，却被政府拒绝退税。
作为全职学生如果没有完成政府既定的学分和学科，即使交了学费，注册了课程，也依然被认定为不满足全职学生要求。
持有有效工签篇：
案例一
全职工作者小蓝在顺利拿到工作offer后，用自己的第一笔奖金购买了房产，并支付了首付。在工作半年后跳槽到另一家公司做销售经理。在购房一年后，申请赎回买家税，但是在申请海外买家税的时候，却被政府拒绝退税。
全职工作者小蓝的Paystubs因为跳槽原因出现了一个月的空档期，Paystubs也没有顺利连接，所以导致小蓝不再符合全职工作者的条件。
案例二
小明毕业后在多伦多心仪的地点购买了自己的新房，在购房后也顺利找到了满意的工作。兢兢业业工作一年后，开始准备申请赎回海外买家税。但是在申请海外买家税的时候，却被政府拒绝退税。
小明在毕业时购买房产，既不符合全职学生的身份，也不符合全职工作者的身份。所以申请赎回海外买家税时不承认小明身份从毕业者到全职工作者身份的转移。